На главную Карта сайта Написать нам

Пресса о нас

ДЕНЬГИ № 46

Дата: Ноябрь 23, 2009
Тип издания: Еженедельный экономический журнал.
Тираж: 65 000 экз.
Распространение: Россия.

ДАЧА УДАЛЕННОГО ДОСТУПА

ЗА ГРАНИЦЕЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, В СОПРЕДЕЛЬНЫХ РЕГИОНАХ СЕЙЧАС СТРОИТСЯ И ПРОДАЕТСЯ НЕ МЕНЕЕ ДВУХ ДЕСЯТКОВ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ, РАССЧИТАННЫХ ПРЕЖДЕ ВСЕГО НА МОСКОВСКОГО ПОКУПАТЕЛЯ. ЭТО НЕ РЕЗУЛЬТАТ КРИЗИСНОГО МАРКЕТИНГА, КАК МОЖЕТ ПОКАЗАТЬСЯ НА ПЕРВЫЙ ВЗГЛЯД, - ПОЧТИ ВСЕ ЭТИ ПОСЕЛКИ НАЧАЛИ СТРОИТЬСЯ НЕСКОЛЬКО ЛЕТ НАЗАД. ПРОСТО ГРАНИЦА МОСКОВСКОЙ ДАЧНОЙ ЗОНЫ СДВИГАЕТСЯ ВСЕ ДАЛЬШЕ, ЗА СТО И БОЛЕЕ КИЛОМЕТРОВ ОТ МКАД.

ДАЛЬШЕ - ЛУЧШЕ Дальними дачами еще два-три года назад эксперты называли поселки, расположенные в 40 - 50 км от кольцевой автодороги. В принципе это правильное определение: даже два раза в неделю преодолеть такое расстояние в подмосковных пробках - серьезное испытание. Дело в другом: увеличение расстояния в два и три раза не делает дачи значительно более дальними: даже на самых проблемных подмосковных трассах пробки рассасываются после 70 - 80-километрового столбика.

При этом экологическая привлекательность местоположения возрастает прямо пропорционально расстоянию от МКАД. Да, собственно говоря, и просто привлекательность. Лесное окружение, близость водоема, отсутствие других поселений в непосредственной близости и городских (а то и промышленных) пейзажей в пределах видимости - редкое сочетание для ближнего Подмосковья, зато обычное для дальнего.

А если уж потенциальный покупатель готов приобрести дачу "где подальше", то почему бы не сделать следующий шаг и не начать строительство в соседней области? В таком случае как девелоперы, так и жильцы поселков получают существенные преференции - снижение затрат на строительство и в последующем экономию на эксплуатационных расходах. Благодаря этому в организованных коттеджных поселках за пределами Московской области установился относительно низкий уровень цен: "входной билет" стоит от 2, 5 - 3 млн. руб.

РЕСУРСЫ ЭКОНОМИИ "В 2007 году, когда мы начинали наш проект поселка "Вестфалия" в Заокском районе Тульской области, цены на землю были в два раза ниже, чем в соседних районах Московской области, - говорит управляющий директор компании Peter Haus Ольга Вагнер. - Сейчас корректное сравнение провести трудно из-за волатильности рынка в кризисной ситуации. Но плата за подключение к сетям по-прежнему в два раза ниже, чем в Подмосковье. Другое дело, что в Заокском районе получить техусловия на подключение к электроэнергии уже практически нереально - мощности исчерпаны".

"Перевод земли из сельскохозяйственной в категорию "индивидуальное жилищное строительство" в Калужской области стоит примерно вдвое дешевле, чем в Московской области", - добавляет руководитель отдела продаж компании ООО "Акуловские пруды" Олег Комаров.

И это еще не самые серьезные преференции, которые может получить застройщик, шагнувший за областную границу. "В Гагаринском районе Смоленской области вообще отсутствуют платежи за подключение к сетям, что позволяет нам добиваться низкой конечной стоимости домовладений, - утверждает партнер программы "Новые дачи" Иван Синицын. - Во многом благодаря этому фактору домовладение в поселке "Гагаринлэнд" стоит на 50% дешевле, чем схожие проекты на территории Московской области". Еще один ресурс для экономии - использование местной рабочей силы на стройках. Средние зарплаты в регионах существенно (порой в несколько раз) ниже, чем в Московской области, при этом создание рабочих мест является дополнительным стимулом для того, чтобы добиваться лояльности местных властей. После того как поселок построен, из местного населения рекрутируются рабочие в эксплуатационные службы. Охрана, вывоз мусора, обслуживание и ремонт - все это, как правило, отдается на откуп местным жителям или фирмам. Соответственно, и коммунальные платежи оказываются меньше, чем на московской территории.

"Мы рассчитываем, что ежемесячная плата (без учета газа и электричества) составит 4 тыс. руб., при том что средняя площадь дома в "Акуловских прудах" - 155 кв. м", - говорит Олег Комаров. "Стоимость ежемесячных коммунальных платежей в "Заречье вилладж" (Тульская область) составляет около $100, что приблизительно в три раза ниже платежей в поселках аналогичного уровня, расположенных в Подмосковье", - утверждает куратор поселка "Заречье вилладж" компании "Инкомнедвижимость" Сергей Бабунашвили.

Жители дальних поселков смогут также немало сэкономить на электроэнергии. В Московской области тариф составляет 2, 06 руб. /кВт. А например, в Смоленской - 1, 41 руб., в Калужской - 1, 83руб.

ИНФРАСТРУКТУРА С НУЛЯ

Социальная инфраструктура плохо развита даже в ближнем Подмосковье, не говоря уж о сопредельных областях. Это, безусловно, становится одной из главных проблем застройщиков дальних дач. Как правило, девелоперы предусматривают в своих проектах минимально необходимый, базовый набор, но стараются в соответствии с дачным профилем максимально развивать рекреационную инфраструктуру.

"На территории "Заречье вилладж" будут построены магазин, аптечный пункт, кафе, а на прилегающей территории площадью 37 га расположатся спортивно-оздоровительный комплекс, горнолыжные трассы с подъемниками и пунктом проката снаряжения, парк квадроциклов и снегоходов, трассы для горных велосипедов, конюшня", - перечисляет Сергей Бабунашвили.

Встречаются и более экзотические инфраструктурные элементы. "В "Гагаринлэнде" кроме центра детского творчества, медпункта, спортивных сооружений и кафе будет ряд уникальных объектов, - говорит Иван Синицын. - Уже сейчас построена детская площадка по мотивам книги "Властелин колец", включающая мини-зоопарк. По просьбе первых покупателей мы выделили дополнительный участок земли для организации общественного сада". На дорогой подмосковной земле редкий девелопер решится отдавать большие территории под подобные проекты.

А вот образовательную инфраструктуру создать на голом месте практически невозможно, остается ориентироваться на соседние города. "А зачем, собственно говоря, школы и детсады для дачного поселка? - возражает Олег Комаров. - Наши жители будут приезжать только на выходные или в отпуск".

Но все же некоторые дальние поселки предполагают определенное количество постоянных жителей, в том числе и с детьми. "Среди наших покупателей есть люди, не связанные необходимостью постоянно ездить на работу, и это не только пенсионеры, но и представители свободных профессий, - говорит Ольга Вагнер. - Поэтому мы предусмотрели создание небольшого детского садика прямо на территории поселка, а в город Пущино будет ходить школьный автобус, до него всего полчаса езды. Пущино - наукоград, там очень хорошие школы".

ВЫБОР НАПРАВЛЕНИЯ Если речь идет о ближнем Подмосковье, любой риэлтер легко перечислит направления в порядке убывания престижности и, соответственно, цены: Рублевское, Новорижское, Дмитровское, Киевское и т. д. А вот на стокилометровом удалении понятие престижности вообще исчезает, на первый план выходят иные факторы - пропускная способность трассы, экологичность, природное окружение, близость большой воды.

Южное направление в ближнем Подмосковье никогда не пользовалось особенной популярностью. А вот Заокский район Тульской области (100 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) наиболее активно застраивается поселками, рассчитанными на московского покупателя. "Во-первых, Симферопольская трасса - одна из лучших автомагистралей в Московском регионе, дорога от МКАД занимает меньше часа, - говорит Ольга Вагнер. - Во-вторых, прямо рядом с нами находится Заокский природный заповедник, это отличное место для прогулок. И наконец, в трех километрах от поселка - река Ока".

"Вдоль Оки неоднородные экологические условия, - уточняет начальник отдела продаж "Велес капитал девелопмент" Виктор Мартанов. - Местами побережье реки подвержено загрязнению из-за деятельности промпредприятий, например Новомосковского химзавода, Ясногорского металлургического завода. А в природоохранной зоне, где находится наш поселок "Приволье", независимая экологическая экспертиза показала, что все в пределах нормы".

Особенности природного окружения застройщики считают достаточным основанием для того, чтобы удаляться и более чем на 100 км от столицы. "Поселок "Гагаринлэнд" располагается на берегу озера площадью 14 га, в котором водятся щуки и налимы, - объясняет выбор местоположения Иван Синицын. - В сегменте экономкласса подобных проектов больше нет. Но если этого покажется мало, в 15 км от нас находится Вазузо-Яузское водохранилище, полноценная большая вода. Кроме того, поселок окружен охотничьими угодьями. Мне кажется, ради всего этого стоит потратить на дорогу лишние 20 - 30 минут".

Есть еще один существенный момент, который оправдывает дальнее расположение поселков. Когда будет построена центральная кольцевая автодорога (ЦКАД), 30-километровая зона вокруг Москвы фактически превратится в продолжение города, станет Большой Москвой. И за полноценным загородным образом жизни придется ехать в те места, которые сейчас называют дальними дачами.

Фото:
- Поселок "Заокские просторы": есть где разгуляться
- В проектах "дальних дач" обычно используется дерево: не потому, что дешевле, а потому, что лучше соответствует окружению
- Поселок "Гагаринлэнд": фахверковая технология отвечает местоположению в западном направлении
- Садовая скульптура в "дальних дачах" отличается скромностью и близостью к природе

Конструктор планировок Генеральный план поселка