На главную Карта сайта Написать нам

Пресса о нас

ИЗВЕСТИЯ № 224

Дата: 03 Декабря, 2009
Тип издания: Журнал
Тираж: 130 000 экз.
Распространение: Россия.

ПРИГОРОДНАЯ РАСПРОДАЖА

Цены на подмосковную землю достигли своего «дна»

По всему рынку недвижимости цены на землю в текущий кризис пострадали сильнее всего. $7 - 10 тыс. за сотку в организованном поселке недалеко от Москвы - об этом еще пару лет назад можно было только мечтать. Однако дальнейшей коррекции ждать уже не стоит, предупреждают эксперты. По их мнению, рынок уже достиг своего дна.

Рынок земли эксперты делят условно на рынок крупного опта (участки от 50 га), мелкого опта (от 5 до 50 га) и розничных земель. Крупнооптовые сделки в этом году если и были, то только по бартеру. Мелкооптовых сделок эксперты насчитали не более 10. Покупка земельных участков в розницу - основная тенденция этого года. Участки без подряда - самый востребованный продукт 2009 года, который был в большом дефиците до кризиса. Сегодня это единственный товар на рынке недвижимости, при покупке которого можно уложиться всего в 1 млн рублей, а то и меньше.

Беспрецедентное предложение

Основная тенденция загородного рынка 2009 года - спрос переместился с сегмента коттеджных поселков с подрядом в сегмент поселков без подряда. Многие «лендлорды» поспешили вывести на рынок этот антикризисный продукт, дабы сгенерировать финансовые потоки для погашения имеющихся задолженностей, завершения текущих проектов и просто реализации активов, пока они не упали в цене еще больше. «Участки без подряда с коммуникациями до кризиса не продавались, такого продукта не было на рынке, - говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Продавались либо готовые дома, либо участки с подрядом на строительство, при этом девелоперы брали маржу и с участка, и с дома. Сейчас маржа иногда не берется вообще, поскольку, продавая земельные участки, девелопер планирует как можно быстрее выйти из проекта и снизить свою кредитную нагрузку». «В текущих условиях земля для собственника - это скорее обременение, так как она не генерирует никакого дохода. Для того чтобы получить от земельного участка хоть какую-то отдачу, требуются инвестиции, - замечает директор управления консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенкова. - В условиях когда рассчитывать на внешнее финансирование для дальнейшей реализации проекта не приходится, единственным источником остаются денежные средства покупателей».

Участки без подряда лидируют сегодня как в структуре спроса, так и в структуре предложения. Некоторые аналитики даже считают, что имеет место постепенное насыщение рынка предложениями подобного рода. Земли этой категории появились даже в дорогих поселках с продуманной архитектурой. «В отличие от докризисного периода, сейчас на рынке Московской области таких проектов уже достаточно большое количество - более половины всех продаваемых поселков дают возможность купить участок без подряда хотя бы в качестве опции», - говорит руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

По данным компании «ИНКОМ», в сегменте организованного коттеджного строительства сегодня в продаже 76 поселков (около 35%), которые предлагают покупателям участки без подряда. Из них 27 поселков располагаются в 30-километровой зоне, 22 поселка находятся на расстоянии от 30 до 50 км, остальные - на более значительном удалении и относятся по сути к сегменту дальних дач. «Популярность участков без подряда в пределах 30-километровой зоны от столицы обусловлена крайне выгодным соотношением «цена/расположение», - отмечает Дмитрий Таганов. - Развитие данного сегмента за последние полгода позволили реализовать давнюю мечту потребителей - сравнительно доступный загородный дом в непосредственной близости от Москвы. Уровень продаж в таких поселках доходит до 50 - 70 авансов в месяц».

По объему предложения земельных участков в III квартале 2009 года лидировало Симферопольское шоссе, доля которого составила 28%. Эксперты объясняют это тем, что на данном направлении более 20 поселков вышло только от компании «Финансы и Недвижимость», которая стала лидером продаж участков без подряда. «Фактически это является продажей компанией в розницу крупного земельного участка за счет деления его на несколько частей с присвоением разных названий»,

- поясняет Дмитрий Таганов. На втором месте по популярности находится Новорижское шоссе, доля которого составила 18% от всего объема предложения. На третьем и четвертом местах - Дмитровское и Киевское шоссе (16 и 9% соответственно).

Подавляющее большинство поселков, предлагающих земли без подряда, относятся к эконом-классу. Самый ликвидный формат - участки до 15 соток. Причем само предложение весьма разнообразно по качеству и в некоторых случаях даже беспрецедентно. «На рынке появляются нехарактерные для докризисного периода предложения, - рассказывает руководитель отдела продаж земельных участков Paul's Yard Яна Романова. - Так, наша компания занимается реализацией участка, на котором остановлено строительство поселка. При этом собственник озвучивает цену только за землю, недострой же идет в качестве бонуса».

«На рынке появились предложения в поселках эконом-класса, соответствующие по качеству бизнес-классу, - добавляет Ольга Косенкова. - Например, проект «Новые дачи» предполагает строительство поселков эконом-класса на земле с рекреационным потенциалом, соответствующим бизнес-классу. Для строительства выбираются наиболее живописные места с водоемами, лесом, что ранее предлагалось покупателям в основном в сегменте премиум- и бизнес-класса».

Ниже не будет

В результате такого беспрецедентного выброса предложения падение цен на землю в этом году произошло в пределах 20 - 70% в зависимости от степени ликвидности или переоцененности участка на момент кризиса.

Наиболее переоцененными оказались западные направления Подмосковья: Рублево-Успенское, Новорижское и в несколько меньшей степени Минское, Киевское и Калужское шоссе. Явно перегретый до кризиса рынок земли остыл, установились действительно обоснованные цены, так что для покупки земли сейчас удачный момент, считают эксперты. «Начиная с марта большинство продавцов перестали снижать цены, - комментирует Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая Земля». - Конечно, на рынке еще есть отдельные проекты, которые плохо продаются и где цены досих пор корректируются. Но это характерно по большей части для ближнего Подмосковья, которое было сильно переоценено».

В результате в III квартале эксперты зафиксировали среднюю стоимость земли в пределах 15 км от МКАД на уровне $ 14 тыс. за сотку, на расстоянии от 15 до 50 км от МКАД - $4 - 9 тыс., от 50 км - порядка $2 тыс. Наиболее высокая стоимость земли традиционно на Рублево-Успенском направлении, где сотка сегодня стоит в среднем $25 тыс. На втором месте по стоимости земли находится Пятницкое шоссе - $6,3 тыс. за сотку, что связано с незначительной удаленностью предлагаемых здесь земельных участков от МКАД (в среднем - 29 км, тогда как на других направлениях этот показатель значительно выше) В частности, на Новорижском шоссе, которое является вторым по популярности после Рублево-Успенского, средняя удаленность земельных участков от МКАД составила 62 км, в итоге средняя стоимость сотки земли здесь не превысила $ 5 тыс. Самая доступная земля на Симферопольском направлении, где цена составляет в среднем $1,6 тыс. за сотку, что обусловлено опять-таки наибольшим выбросом земельных участков в этом году, средняя удаленность которых составила 68 км от МКАД.

«Участки без подряда в организованном поселке недалеко от Москвы уже можно найти по цене около 180 - 225 тыс. рублей за сотку, то есть около $7 тыс. Раньше таких цен на популярных направлениях просто не было, - констатирует директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. - Но здесь надо понимать, что данная цена возможна лишь в поселках, недавно вышедших в продажи, т.е. по сути это голое поле без коммуникаций, зачастую без внешнего забора и даже размежеванных участков». При этом эксперты обращают внимание на то, что покупать землю без подведенных к участку коммуникаций достаточно рискованно, так как девелопер может ограничиться лишь обещаниями.

В целом ценовая структура рынка как таковая осталась практически неизменной, что не в последнюю очередь связано с состоянием транспортной инфраструктуры, на которую кризис не оказал значительного влияния, а также с уже сложившимися стереотипами. Наиболее дорогая земля в Московской области по-прежнему располагается по Рублево-Успенскому направлению. Наибольший дефицит участков все так же наблюдается в пределах 15 км от МКАД по западному направлению. Самая дешевая земля, как и прежде, предлагается по восточному и южному направлениям.

Как отмечают эксперты, в ноябре интерес покупателей пошел на спад, традиционный сезон активных продаж на рынке земли подошел к концу. По словам генерального директора коммуникационной группы «Земер» Ильи Терентьева, это последний сезонный всплеск, за которым последуют три месяца затишья, не считая разовых новогодних акций. Нового бума на рынке поселков без подряда следует ждать весной 2010 года. «Есть основания полагать, что весной земля подорожает не менее чем на 10 - 20%, - считает Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая земля». - Многие лендлорды уже начинают готовиться к новому сезону. Некоторые из них в последние один-два месяца сознательно не предпринимают каких-либо акций и распродаж по сниженным ценам, чтобы дождаться конца зимы - начала весны и вывести свои объекты уже по более высокой стоимости». «Зимой мы откорректируем нашу ценовую политику и выйдем в феврале с еще более интересным для рынка предложением. Кроме того, вероятно, что мы запустим ряд новых поселков», - подтверждает прогноз коллеги директор по продажам дачного поселка «Окская слобода» Дмитрий Герасимов.

Конструктор планировок Генеральный план поселка