Пресса о нас

Квартирный ряд

Дата: Март 18-24 , 2010 г.
Тип издания: Ееженедельная специализированная газета.
Тираж: 10 000 экз.
Распространение: Россия.

БОЛЬШОЙ УДАЧИ ВАМ

После зимней спячки покупатели-горожане вновь устремились помыслами на загородный рынок недвижимости. Причем география поиска переместилась из ближнего Подмосковья в более отдаленные районы и даже соседние области. Особую популярность, несмотря на кризис (а может быть, благодаря ему), приобретают дальние дачи экономкласса. Что представляет собой сегодняшний их рынок? Как выбрать подходящий проект? На что обратить внимание при покупке?

По законам маркетинга

Дальние дачи – один из наиболее молодых сегментов загородного рынка недвижимости. Именно молодостью объясняются расхождения в определении самого термина. Поэтому прежде чем углубиться в тему, выясним, что же такое дальние дачи. Сегмент, о котором идет речь, изначально был придуман как маркетинговый ход, призванный стимулировать покупателей с высокими доходами к приобретению домовладений по цене бизнес-класса в поселках, значительно удаленных от Москвы. В первых проектах цены колебались в диапазоне 350–500 тыс. долларов за дом с участком, то есть ни о каком экономклассе речи не шло. Да и сами девелоперы, специализирующиеся на загородной недвижимости, в докризисные годы почти не интересовались экономклассом по причине низкой рентабельности такого бизнеса. Ну зачем, в самом деле, строить и продавать поселок с доходностью 25–40 процентов, когда на фоне устойчивого спроса можно реализовать проект, приносящий 150–200 процентов прибыли? Сегодняшние дальние дачи (сказалось влияние кризиса) заметно отличаются от своих предшественниц. На фоне падения спроса в бизнес-сегменте девелоперы вынуждены искать новые «повороты сюжета», пусть и со сниженной доходностью. Так началось освоение дальних дач экономкласса. И в 2008–2009 годах число экономпредложений дальних дач увеличилось почти вдвое.

За 101-й километр

По удаленности от Москвы дальниедачи можно разделить на две группы:

– 60–100 км (60% поселков);

– 100–150 км (40% поселков).

Преимущества первой группы –близость к столице и наличие солидной внешней инфраструктуры в окружающих населенных пунктах. При этом степень готовности объекта за указанную в рекламе цену обычно ограничивается коробкой дома без внутренней отделки и разведенными коммуникациями. Поэтому, чтобы начать пользоваться дачей, покупатель должен потратить несколько месяцев на внутренние работы в доме, вложив от 800 тысяч до двух миллионов рублей. Что же касается участковбез подряда, то здесь преобладают предложения земли без подведенных коммуникаций (при этом девелоперы дают маловразумительные обещания «подключить все в ближайшее время»). Слабая сторона второй группы поселков – их удаленность. Поэтому застройщики вынуждены конкурировать не только ценой, но и качеством проектов. Обычно за цену, аналогичную домовладениям первой группы,

покупатель, которого не страшат 100–150 км пути, может приобрести полностью или почти полностью готовый к проживанию дом. Еще одно конкурентное преимущество таких поселков – высокое качество стройматериалов. В этой группе значительно чаще встречаются участки без подряда на строительство, где все коммуникации проведены на участок, и существует более гибкая система оплаты. В целом законы рыночной конкуренции и кризис играют на руку тем покупателям, которые готовы выезжать на дачу за пределы 100-километровой зоны, поскольку здесь пока можно найти действительно интересные и выгодные предложения. Правда, из объектов инфраструктуры обычно бывает представлено лишь самое необходимое: детские и спортивные площадки, пляж, летнее кафе, общественная зона отдыха. В пик кризиса, когда спрос на загородные дома в ближайшем Подмосковье упал в среднем на 50–60%, в сегменте дальних дач продажи сократились лишь на 20. И на это есть причины. Главная из них – ценовая доступность. Ведь до недавнего

времени на рынке просто не существовало достойных предложений по цене до 4–5 миллионов рублей за домовладение. А сегодня девелоперы дальних дач предоставляют покупателям возможность приобрести дом с участком за 3–4,5 миллиона, который не уступает по качеству тем, что продаются в ближайшем Подмосковье по 7–9 миллионов. Секрет прост: за границами Московской области цены на землю, а также подключение к сетям ниже; существенно дешевле обходятся и все необходимые согласования. «За 101-м километром» есть возможность выбрать дом или участок без подряда в действительно экологически чистом месте с естественным водоемом и лесом. В ближайшем Подмосковье такие предложения в большом дефиците, а минимальная цена на дом у воды или в лесу начинается от 10 миллионов рублей. И еще. Существенно изменить жизнь в Московской области должна Центральная кольцевая автомобильная дорога (ЦКАД) общей протяженностью 443 километра, строительство которой должно начаться в ближайшие два-три года в 30–40 километровой зоне вокруг столицы. Причем, по оценкам экологов, ЦКАД повлияет на экологию территорий, по которым пройдет, отнюдь не лучшим образом.

На всех направлениях

Наиболее модные направления сегмента дальних дач – Ярославское и Симферопольское шоссе, где сконцентрировано более 40% предложений поселков и участков без подряда. Следующими по популярности идут Новорижское, Минское, Киевское и Калужское шоссе. Интерес к Новой Риге обусловлен как престижем направления, так и хорошим потенциалом транспортной доступности. Причины популярности Симферопольской и Ярославской трасс в другом. До 2006 года северное и южное направление от Москвы не были охвачены сравнительно дешевым предложением со стороны застройщиков. Вследствие этого накопился существенный объем отложенного спроса на поселки экономкласса, чем и воспользовались девелоперские компании. Популярность направления имеет и оборотную сторону: транспортная загрузка Ярославского и Симферопольского шоссе, по прогнозам специалистов, в ближайшие годы увеличится. Минское шоссе долгое время настораживало покупателей постоянным ремонтом дороги. Однако работы по расширению трассы обещают закончить в 2010 году, и тогда Минка займет достойное место в перечне скоростных и не загруженных трасс. Подобные нюансы важно учитывать при выборе дальней дачи. К слову сказать, с 2008–2009 годов направление перестало существенно влиять на цену дальней дачи. Многих застройщиков кризис заставил пересмотреть подход как к выбору самих проектов, так и к ценообразованию. А потому привлекательные по цене предложения сегодня можно встретить буквально на всех на- правлениях.

Танцуем от трех лимонов

Приобрести дальнюю дачу, располагая суммой до 3 млн рублей, нынче можно в одиннадцати поселках. Больше всего выставлено на продажу дач по цене 3,5–4,5 млн рублей – такие дома предлагают 32 из 38 поселков экономкласса. В девяти поселках минимальная цена предложения начинается от 4 млн. Важно знать, что зачастую заявленная цена включает лишь стоимость земельного участка и коробки дома (речь о подведенных сетях и минимальной внутренней отделке не идет). Например, в 24 из 38 поселках сегмента дальних дач сборка лестницы

в доме не входит в первоначальную цену. Примерно в каждом третьем поселке дом сдается покупателю без внутренних перегородок и настелены полов. В декабре 2009 года за указанную в рекламе цену готовые дома со всеми инженерными сетями и сантехникой (без скрытых и дополнительных платежей) можно было приобрести лишь в пяти поселках: «Гагаринлэнд», «Дарьино», «Махринская Слобода», «Речная Долина» и «Татьянино». Больше всего предложений участков без подряда на строительство, когда покупатель может сначалаприобрести землю, а потом возвести дом, в сегменте дальних дач сконцентрировано в диапазоне от 30 до 50 тысяч рублей за сотку. То есть цена земли в таких поселках значительно ниже, чем в поселках с подрядом и единой концепцией, что делает покупку недвижимости более доступной. Однако и здесь есть свои тонкости. Часто покупка участка без подряда за указанную в рекламе цену не включает проведение коммуникаций или строительство минимальной инфраструк- туры. Поселки, где сотка дешевле 30 тысяч, обычно небезупречны в плане природного окружения или имеют весьма расплывчатые перспективы подключения к сетям. В последние два года наблюдался бум продаж земли без подряда в ценовом диапазоне 550-850 тысяч рублей за участок. Однако сегодня многим покупателям стало понятно: обещания девелоперов относительно стоимости подключения к сетям и возведения объектов инфраструктуры вряд ли будут выполнены.