На главную Карта сайта Написать нам

Пресса о нас

Салон недвижимости № 04

Дата: Апрель 2009 г. (стр. 34-39)
Тип издания: Ежемесячный специализированный журнал.
Тираж: 30 000 экз.
Распространение: Россия.

Девелопмент эпохи кризиса: невозможное возможно

Казалось бы, слова «девелопмент» и «кризис» — такие же несовместимые вещи, как «гений» и «злодейство». Но по мере развития ситуации, становится понятно, что, несмотря на сокращение числа проектов и практическое отсутствие кредитных средств, рынок продолжает бороться. И в этой борьбе побеждают сильнейшие.

Очевидно, что отрасль девелопмента в наибольшей степени прочувствовала на себе влияние кризиса. Начало 2009 года было отмечено резким снижением темпов ввода новых жилых домов, многие девелоперы заявили о переносе сроков ввода в эксплуатацию объектов, находящихся на начальной стадии строительства, а также о замораживании множества перспективных проектов. Вместе с тем, как и любое испытание, кризис послужил толчком для поиска новых эффективных решений в области девелопмента и как лакмусовая бумажка четко разделил рынок на тех, кто переживет эту ситуацию, и тех, кто, вероятнее всего, останется за бортом. Ясно, что выживут сильнейшие, но можно ли рассматривать это как благо?

Кризисный позитив
Многие девелоперы отмечают позитивное воздействие кризиса: имеющий место в настоящей ситуации естественный отбор, его последующее влияние на развитие конкуренции и повышение качества реализуемых проектов.

Невзирая на сгущаемые участниками рынка краски, ряд девелоперов отмечают позитивное воздействие кризиса. Суммируя мнения экспертов, под его "светлой стороной" многие понимают имеющий место в настоящей ситуации естественный отбор, его последующее влияние на развитие конкуренции, а также безусловно приятное для потребителя повышение качества реализуемых проектов.

Павел Трейвас
коммерческий директор
компании Villagio Estate
"Сегодня все говорят о негативных последствиях кризиса и мало кто задумывается о том, что есть и моменты, которые положительно повлияли на развитие девелопмента", — говорит Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate. По его мнению, к числу таких положительных привнесенных кризисом моментов можно отнести то, что девелоперы стали серьезнее подходить к созданию своих проектов: "Теперь их задача — создать максимально качественный продукт, поскольку клиенты стали более требовательно подходить к выбору объектов и покупают только самое лучшее, как с точки зрения концепции, так и с точки зрения стоимости объектов". Среди положительных эксперт также упоминает сокращение сроков строительства и снижение цен на строящиеся объекты, что делает их более доступными для потребителя. "Для достижения оптимальных темпов реализации девелоперы прикладывают серьезные усилия к сокращению сроков строительства. Их первоочередная задача - довести свои объекты до стадии максимальной готовности. Также, в силу того что на рынке наблюдается отложенный спрос, девелоперы снизили цены на строящиеся объекты, а значит, загородный дом стал более доступным. Это касается как сегмента экономкласса - к примеру, стоимость квартиры в поселке таунхаусов "Маленькая Шотландия" начинается от 8 млн рублей, - так и de luxe: все, кто планировал покупку элитного объекта, сегодня могут приобрести его со значительной скидкой. Компания Villagio Estate на свои проекты, например, дает скидку до 30%", - иллюстрирует сказанное Павел Трейвас.

Еще одной позитивной для покупателей стороной кризиса эксперт считает предоставление рассрочек на покупку загородного дома со стороны большинства девелоперов: "Как известно, получить ипотечный кредит в банке можно в среднем под 20% годовых, а девелоперы предоставляют более выгодные условия. Так, корпорация "Инком" предлагает клиентам альтернативу ипотеки - рассрочку платежа на 10 лет под 15% годовых".

АНТОН ДАНИЛОВ-ДАНИЛЬЯН
председатель совета директоров
компании Rodex Group
По мнению председателя совета директоров компании Rodex Group Антона Данилова-Данильяна, кризис "чистит" рынок, во время него происходит своего рода естественный отбор, где выживают наиболее сильные девелоперы. К их числу специалист относит тех, кто не увлекался привлечением кредитов, правильно рассчитывал силы и работал в разных сегментах рынка, а также тех, кто в качестве территорий освоения рассматривал не только Московскую область, но и другие регионы страны и успел создать девелоперские сети. "Это те, кто воспользовался "тучными годами" для отладки внутренних систем управления, внедрения поточных систем строительства без снижения качества, построения современных механизмов мотивации персонала, подрядчиков и иных сервисных компаний", - комментирует он свою точку зрения. По его словам, позитивной стороной кризиса можно назвать и уход с рынка непрофильных компаний, для которых девелопмент не являлся основным источником дохода, а также мелких компаний, имеющих в своем портфеле максимум один-два проекта.

Отмечает г-н Данилов-Данильян и позитивные моменты, которые кризис принес банкам, кредитовавшим участников рынка недвижимости. Он считает, что таким банкам кризисная ситуация помогает более четко выявить самых сильных игроков и установить с ними долгосрочные партнерские отношения, опередив сильно напуганных и не всегда финансово состоятельных конкурентов, даже из числа банков, получивших государственную помощь. Кроме перечисленных моментов, по мнению эксперта, после окончания кризиса стоит ожидать резкого скачка спроса и цен, так как все, кто сейчас решил повременить с покупкой недвижимости, вероятно, все же сделают это позлее, поскольку жилищные условия все равно надо улучшать, а доступного жилья и до кризиса было, мягко говоря, немного. Поэтому сработает так называемый отложенный спрос, который приведет к существенному росту цен в условиях резко снизившегося за время кризиса и депрессии числа городских новостроек и начатых поселков.

"В этой связи можно сказать, что кризис на руку и некоторым покупателям, решившимся на покупку загородного жилья именно сейчас", — заключает Антон Данилов-Данильян.

С "очистительной" миссией кризиса соглашается и директор департамента загородной недвижимости, партнер компании "КМ Девелопмент" Александр Сопкин: "Мировой финансовый кризис привел к "зачистке рядов" во всех сферах экономики, и девелоперский сектор не стал исключением. Сегодня наибольшие трудности испытывают девелоперы, которые делали ставку на дешевое западное финансирование и безмерно расширяли портфель проектов в надежде на быструю окупаемость инвестиций в условиях экономического роста. Первая волна экономического кризиса уже отправила на дно немало компаний, работавших по этой схеме, и мне кажется, что это еще не конец. Такую "большую стирку" я оцениваю исключительно в положительном ключе, ведь после нее на рынке останутся только те девелоперы, кто грамотно планировал свои проекты и рассчитывал на собственные силы. В результате кризиса на рынке останутся лучшие, а это несомненный плюс".

ВАСИЛИСА БАЖЕНОВА
управляющий партнер
УК "Гагаринлэнд"
Похожая позиция и у управляющего партнера УК "Гагаринлэнд" Василисы Баженовой: "Именно расширение границ восприятия реальности в кризисной ситуации влечет за собой дополнительные возможности. Я думаю, что для тех, кто это понимает, кризис — время успешного бизнеса. Девелопмент станет не массовой кормушкой для всех желающих легко получить сверхприбыль, а делом немногих профессионалов. От этого, на мой взгляд, потребитель только выиграет".

С тем, что девелопмент эпохи кризиса действует на руку покупателям, соглашается и заместитель генерального директора компании "Пересвет-Девелопмент", входящей в ГК "Пересвет-Груп", Сергей Баранов. Он отмечает, что кризис на рынке недвижимости привнес только один положительный момент - началось снижение цен, и многие застройщики стали предлагать существенные скидки покупателям. По остальным вопросам эксперт имеет более негативную точку зрения: "Предложение значительно сократилось, новых проектов практически не развивают - все это отбрасывает рынок к 90-м годам прошлого века. Конкуренция на рынке также не появилась, потому что новых объектов с новыми конкурентными преимуществами сейчас не строят".

Show me the money, или покажи мне деньги!
Наилучшим способом привлечения средств в девелоперские проекты остается продажа уже готовых объектов. Это как прямые продажи непосредственному потребителю, так и привлечение средств за счет расширения партнерских программ.

В сложившейся экономической ситуации наивно было бы недооценивать важность механизмов привлечения средств в девелоперские проекты. Во времена кризиса ликвидности для продолжения успешной работы компаниям необходимо изыскивать новые инструменты финансирования, наличие которых уже само по себе выступает своего рода пропуском в будущее.

По мнению Антона Данилова-Данильяна, основные источники привлечения денежных средств в девелоперские проекты остались практически теми же, что были и ранее. К таковым эксперт относит немногие кредитующие строительную отрасль банки, осуществляющих предоплату покупателей жилья, частных соинвесторов, инвестиционные компании и акционеров девелоперских компаний: "Изменения произошли в соотношении привлеченных финансовых ресурсов от названных источников - уменьшились средства банков, покупателей облигаций и миноритарных акционеров. В то же время выросло значение конечных покупателей, а также собственных оборотных средств девелоперов, выводимых из непрофильных вложений. Кроме того, появились оптовые государственные заказчики, возобновились сделки, основанные на бартерных отношениях с поставщиками".

Изменения в соотношении привлекаемых средств замечает и Василиса Баженова: "В целом механизмы привлечения средств все те же. Однако пропорции их трансформировались. Сейчас наиболее эффективным является вложение собственных средств".

С точки зрения Александра Сопкина, сегодня наилучшим способом привлечения средств в девелоперские проекты остается продажа уже готовых объектов. Это как прямые продажи непосредственному потребителю, так и привлечение средств за счет расширения партнерских программ и продажи всего объекта или его части со значительным дисконтом. По мнению эксперта, такие сделки позволяют направить привлеченные средства на завершение строительства проектов средней и низкой стадии готовности.

Ставку на активные продажи в аспекте привлечения средств делает и Павел Трейвас: "На рынке недвижимости существует три распространенных механизма привлечения денежных средств: получение банковских кредитов, продажа строящихся или готовых объектов и привлечение сторонних инвесторов. Первый способ в связи с кризисом сильно осложнился для большинства девелоперов, поскольку стоимость кредитов стала слишком велика. Подобный источник остался доступным лишь для нескольких компаний, работающих на московском рынке. Для девелоперов, специализирующихся на загородном секторе, получение банковских кредитов пока не оправданно. Большинство компаний ориентируется на активную продажу строящихся и готовых объектов".

Павел Трейвас отмечает, что для привлечения покупателей разрабатываются всевозможные акции. Существующие акции эксперт разделяет на несколько видов: антикризисная скидка, более значительная скидка при 100%-ной оплате стоимости дома или квартиры и рассрочка платежа. По его словам, размер антикризисной скидки в среднем составляет 15–20%, при 100%-ной оплате ее размер в отдельных случаях может достигать 40%, в случае же с рассрочкой платежа девелоперы предлагают погасить задолженность в течение года-двух, крайне редки предложения с длительной рассрочкой, например, сроком до 10 лет.

Разработанные акции способствуют привлечению денежных средств, которые девелоперы направляют на продолжение строительства заявленных объектов. Также, по мнению г-на Трейваса, привлечению денежных средств способствует сотрудничество с крупными инвесторами-партнерами. Для их привлечения девелоперы разрабатывают различные схемы - от вхождения в партнерство по прибыли на часть строительства до полного партнерства по проекту.

С точки зрения Сергея Баранова, в настоящее время финансирование девелоперских проектов кардинально изменилось: "Если раньше основные денежные средства поступали за счет банковских кредитов, то сегодня девелоперы ищут всевозможные пути для привлечения денег под строительство. В их числе средства от долевых участников, поступающие в результате продажи квартир физическим лицам, деньги от соинвесторов, привлекаемые в случае продажи доли в проекте юридическим лицам, а также средства, вырученные от продажи части компании".

Стоит ли брать банк?
Безусловно, кризис внес свои коррективы во взаимоотношения девелоперов с финансовыми институтами. Повышение процентных ставок по кредитам, ужесточение требований к заемщикам, проблемы с рефинансированием и общее снижение объемов кредитования отрасли — вот далеко не полный список негативных последствий от изменений в мировой экономике. Не менее актуальными в сложившихся обстоятельствах становятся вопросы погашения долгов девелоперскими компаниями и разработка наиболее эффективных схем взаимодействия между девелоперами и финансовыми институтами.

По мнению Антона Данилова-Данильяна, гибкие схемы по погашению долгов девелоперскими компаниями существовали и ранее. Значительная их часть вполне устраивала обе стороны — и заемщика, и кредитора. Большинство из них действует и сейчас. Во многих случаях банки предпочитают различные варианты реструктуризации и пролонгации. Продажа домов и квартир более эффективно получается у специалистов, которыми банки не являются. К тому же организация этих работ требует дополнительных затрат, на что банки идти не хотят. Путь эффективнее — продлить срок кредитования, но требовать от девелопера более энергичных действий по предоставлению покупателям скидок, бонусов, рассрочек. Вместе с тем во взаимоотношениях с девелоперами банкам также следует проявлять осторожность. "Не стоит кредитовать более 70% от каждого проекта - остальные средства должны быть собственными средствами девелопера. Кроме того, необходимо требовать проведения всех расчетов с поставщиками и покупателями исключительно через расчетный счет в банке-кредиторе", – предостерегает эксперт.

Всякая же экзотика, базировавшаяся на излишне оптимистичных прогнозах развития рынка и роста цен на жилье, по мнению г-на Данилова-Данильяна, практически полностью исчезла, и ее уже не встретишь в новых проектах, причем не только в России, но и в развитых странах мира — кризис быстро учит. "Кстати, наш российский рынок банковских услуг значительно более строгий, чем, скажем, американский, где к девелоперам и многим другим компаниям и частным заемщикам банки относились гораздо более легкомысленно", - заключает специалист.

Тенденцию к пролонгации займов отмечает и Сергей Баранов: "До кризиса практически все девелоперы пользовались банковскими кредитами для развития своего бизнеса и проектов компаний. Процентные ставки были не столь высокими, и застройщик, взяв кредит в банке на 5 – 6 лет, строил жилой дом, распродавал квартиры и за счет прибыли покрывал кредит. Когда наступил кризис, многие банки потребовали возврата заемных денег. И вполне естественно, что застройщики не смогли это сделать, так как вся бизнес-модель была построена на постепенном возврате кредитов за счет прибыли от текущей продажи квартир. На начальном этапе строительства у девелопера вообще нет прибыли, в этот период требуются одни вложения — в землю, документы, и в большинстве случаев именно тогда требуются кредитные деньги. Сейчас многие банки идут на пролонгацию, при этом зачастую повышая кредитные ставки".

Василиса Баженова в свою очередь считает, что в настоящей экономической ситуации банковское кредитование утратило свою остроту: "Я не занималась детальной проработкой данного вопроса, но мне кажется, что ставки по кредитам настолько высоки, а динамика продаж такая вялая, что банковское кредитование потеряло свою актуальность в принципе. Конечно, существуют исключения из этого правила по тем и другим показателям".

Когда туман рассеется
В какой то момент рынок возобновит свою активную деятельность. В этой связи одним из самых важных становится выбор наиболее перспективного сегмента для послекризисной деятельности. Таковым, по мнению большинства экспертов, станет сегмент экономкласса.

Еще один позитивный момент кризиса заключается в том, что он не продолжается вечно. В какой-то момент рынок так или иначе возобновит свою активность. В этой связи одним из самых важных для его участников становится вопрос выбора наиболее перспективного сегмента для послекризисной деятельности. Таковым, по мнению большинства экспертов, станет сегмент экономкласса. "По нашим прогнозам, наиболее активное развитие после завершения кризисной ситуации получит сегмент экономкласса. Это касается в первую очередь загородного рынка недвижимости", – выражает свою точку зрения по поводу будущего развития рынка Антон Данилов-Данильян. Он считает, что сегодня наибольший интерес с точки зрения доходности представляют готовые дома в поселках классов "эконом" и "мультиформат". В случае Rodex Group — это поселки "Троица", "Маяк", "Сосновые берега". Кроме того, следует отметить и земельные участки без подряда, так как они сейчас наиболее ликвидные, цена на этот формат загородной недвижимости не снижается, а в некоторых коттеджных поселках даже наблюдается тенденция к росту стоимости.

АЛЕКСАНДР СОПКИН
директор департамента загородной недвижимости, партнер компании
"КМ Девелопмент"
По словам Александра Сопкина, в настоящее время сложно делать прогнозы в отношении перспективности рыночных сегментов: "Неизвестно, когда закончится кризис и как глубоко он затронет экономику нашей страны. Поэтому сегодня трудно предположить, в каком сегменте рынка недвижимости будет выгоднее работать. Зато сейчас, когда кризис в самом разгаре, наиболее востребованными остаются проекты экономкласса — участки, дома и особенно таунхаусы".

Касаясь наиболее интересных предложений в этом сегменте, эксперт обращает внимание на поселки в максимальной стадии готовности, расположенные на Новорижском, Киевском и Калужском шоссе. Он отмечает, что западное направление уже давно стало наиболее привлекательным для загородной жизни, а в период кризиса появилась возможность купить здесь дом за разумные деньги, со значительными скидками. Покупателям стоит обращать свое внимание только на те коттеджные поселки, которые практически готовы к сдаче, так как сегодня риски незавершения строительства невероятно высоки. В качестве примера удачной покупки в период кризиса специалист приводит коттеджный поселок "Променад", расположенный на 12-м километре Киевского шоссе.

Василиса Баженова затрудняется прогнозировать посткризисные перспективы: "Что будет после кризиса — сказать сложно, поскольку это довольно большой временной промежуток. Наиболее востребованное предложение сегодня — это проекты экономкласса, а также все, что является предметом первой необходимости в области недвижимости".

СЕРГЕЙ БАРАНОВ
заместитель генерального директора компании
"Пересвет-Девелопмент"
Востребованность жилья экономкласса предсказывает и Сергей Баранов. По его мнению, выгодно будет работать в том сегменте, где будет наиболее высокая прибыль и потребительский спрос: "В самом начале восстановления экономики, вероятнее всего, это будет жилье экономкласса. С ростом благосостояния граждан появится востребованность и жилья в бизнес-сегменте. Следует учесть, что сегмент бизнес-класса, где большинство проектов было заморожено осенью 2008 года, будет демонстрировать наибольший дефицит предложения, который повысит спрос на данную недвижимость и вызовет рост цен". Сегодня, по мнению г-на Баранова, актуальным является приобретение нового жилья на конечном этапе строительства, поскольку риск не быть достроенным для него минимален, а заниженные сегодня цены покажут динамику роста уже в ближайшем будущем.

Это мнение разделяет и Павел Трейвас, который считает, что наиболее перспективным по востребованности останется экономсегмент: "До кризиса перспективностью новых проектов выделялся сектор экономкласса. Скорее всего, ситуация не изменится и после кризиса. Сегодня наиболее востребовано на рынке предложение готовых объектов, а также тех, готовность которых превышает 40%".

С ростом благосостояния граждан появится востребованность и жилья в бизнес сегменте. Следует учесть, что сегмент бизнес класса, где большинство проектов было заморожено осенью 2008 года, будет демонстрировать наибольший дефицит предложения.

Конструктор планировок Генеральный план поселка