На главную Карта сайта Написать нам

Пресса о нас

Realestate.ru

Дата: 18 Августа, 2009 г.
Тип: Интернет-издание
Постоянный адрес статьи:

Доступная «дальняя дача» – возможность или ловушка для простого гражданина?

В связи с кризисом объемы продаж в строящихся коттеджных поселках московского региона упали практически до нуля. Потенциальных покупателей интересуют или объекты, находящиеся на финальных стадиях строительства, или участки без подряда. В ближайшее время, по мнению некоторых девелоперов, специализирующихся на строительстве загородного жилья, рынок либо откатится назад в 90-е к доминированию неорганизованной застройки, либо сохранит организованный формат за счет выхода новых востребованных продуктов эконом-класса. Таким продуктом, по мнению застройщиков, на подмосковном загородном рынке могут стать так называемые «дальние дачи». RealEstate.ru решил более подробно рассмотреть, что же это за формат и чем он может быть сегодня интересен потенциальным покупателям.

Начать здесь, вероятнее всего, следует с исторической справки. Пожалуй, одними из пионеров на рынке организованных «дальних дач» Подмосковья стали «Славенка» и «Маяк» от компании RODEX GROUP. Причем в момент выхода «Славенка» (площадь дома от 150 до 268 кв. м.; расположение - 63 км от МКАД по Новорижскому шоссе – прим. ред.) позиционировалась как поселок для постоянного проживания, но спустя некоторое время RODEX GROUP переименовала ее в поселок для «круглогодичного отдыха» и, по сути, признала ее комфортабельной подмосковной дачей. В середине 2006 года в поселке предлагали достроенные дома по цене от 210 тыс. долл. до 350 тыс. долл., а на начальном этапе строительства коттедж в поселке можно было приобрести от 150 тыс. долл. Что же нам предлагается в этом сегменте сегодня и, главное, почем?

В настоящее время на рынке загородной недвижимости в сегменте эконом-класса до 5 млн руб. (около 160 тыс. долл. – прим. ред.) представлено 18* коттеджных поселков, рассказал партнер коммуникационной группы MODUS Иван Синицын. Следует отметить, что по данным «Исследования рынка загородного эконом класса Подмосковья в сегменте до 5 млн руб. за домовладение», в 80% представленных проектов для комфортного проживания в доме, требуются дополнительные временные и финансовые затраты. При этом основной статьей расходов потенциальных жителей является проведение коммуникаций. В 14 представленных проектов они проведены до границ поселка, участка или дома, в то время как предложения, не требующие дополнительных хлопот, представлены в 4 коттеджных поселках.

Так, электричество не предусмотрено в 8 поселках. В 9 загородных проектах водопровод заведен, но не разведен внутри дома. В 9-ти загородных проектах в этой нише газопровод подведен к границам участка, и только в 4-х заведен в дом и подключен к котлу. Следует также отметить, что канализация не подключена в 15 представленных поселках. Цена проведения коммуникаций с учетом стоимости инженерии, работ и согласования составляет в среднем 500 тыс. руб. в случае проведения коммуникаций от границ поселка до дома; 150 тыс. руб. от границ участка в дом; от 150 долл. за кв.м при разведении коммуникаций по дому.

Дополнительных затрат требует чистовая отделка помещений, минимальная стоимость составляет около 5 тыс. руб. за 1 кв.м. В то же время в холдинге RODEX Group рассказывают о предложениях домовладений в рассматриваемом ценовом диапазоне в коттеджных поселках - «Маяк» и «Золотые пески» на берегу Можайского водохранилища, а также в поселке «Перелески» на Новой Риге. В «Золотых песках» за 4,7 млн руб. холдинг предлагает покупателю твинхаусы (или дома на две семьи). Материалы строительства домовладений у RODEX Group отличаются в зависимости от проекта. В основном это дерево (оцилиндрованное бревно) и газобетон. Данная особенность объясняется тем, что большинство домовладений в данном ценовом сегменте расположены на удаленности в 100 км. «Все эти домовладения идут с отделкой под чистовую, - отметил директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group Геннадий Теряев, - мы также предлагаем нашим клиентам опционную программу».

По его словам, данная программа дает возможность покупателю домовладения на любой стадии строительства выбрать комплектации элементов дома в зависимости от своих предпочтений и бюджета. «Подчеркну, что в базовую стоимость входят все комплектующие дома, в том числе отопительная система (газовый котел). Так же стоит отметить, что все домовладения в данной ценовой категории сдаются со всеми подведенными коммуникациями, как-то: газ, водоснабжение, отопление», - утверждает Г. Теряев из RODEX Group.

В то же время столь актуальные на сегодняшний день предложения домовладений «под ключ» представлены только в 4 поселках: в трех из них потенциальным жителям необходимо озаботиться обустройством внутренней обстановки (кухня и мебель), в то время как в одном кухня уже установлена. Таким образом, в большинстве случаев стоимость предложения загородной недвижимости в сегменте эконом-класса в ценной нише до 5 млн руб. не соответствует конечной величине расходов, которые необходимо понести покупателю для начала комфортного проживания в доме.

По результатам исследования группы MODUS, оптимальным предложением мог бы стать поселок «SmartVille Дмитровка» от компании MOZAIK Development. Этот поселок включает в себя как дуплексы, так и коттеджи и располагается в 41 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, недалеко от Яхромского водохранилища. Площадь участков составляет там от 6 до 18 соток, а площадь домовладений от 95 кв. м (секция в дуплексе – прим. ред.) до 165 кв. м. Стоимость продукта начинается от 3,8 млн руб. (примерно 121 тыс. долл. – прим. ред.). Тем не менее, этот поселок соответствует государственным стандартам для постоянного проживания по СНиП, а в графе «степень готовности дома» указано – «под отделку».

Дорого это или дешево? Смотря с чем сравнивать. Если с той же «Славенкой», то там «квадрат» в достроенном доме стоил около 1,4 тыс. долл., а в «SmartVille Дмитровка» он стоит 1,27 тыс. долл. то есть 130 долл. разницы. Тем не менее «Славенка» развивалась в период бума на рынке загородного жилья, когда все перманентно дорожало, а вот доллар в 2006 году стоит несколько дешевле, чем сегодня. Да и земельные наделы в «Славенке» были как-то поувесистее – от 15 до 25 соток. Конечно, «SmartVille Дмитровка» находится поближе к МКАД, чем «Славенка», однако Дмитровка – это все-таки не Новая Рига. Поэтому тезисы о доступности и тем более «дешевизне» домовладений в «SmartVille Дмитровка» вызывают серьезные сомнения. Скорее, тут уместнее говорить о рыночном предложении для состоятельных граждан, а не о каком-то подарке свыше.

Конечно, продвинутый покупатель может указать, что 41 км от МКАД, да еще и по Дмитровскому шоссе – это далеко не «дальняя дача». Поэтому рассмотрим еще один проект – коттеджный поселок «Гагаринлэнд». Он расположен на границе Московской и Смоленской областей, в 145 км от Москвы по Минскому шоссе, в 25 км от города Гагарин. Площадь участков составляет там от 8 до 15 соток, а площадь домовладений от 70 кв. м. 110 кв. м. Стоимость продукта, по уверениям специалистов группы MODUS, составит не более 4 млн руб. То есть примерно по 1160 долл. за 1 кв. м в 110 метровом доме, плюс земельный участок 15 соток. И все это удовольствие в 145 км от МКАД.

При этом за 4 млн руб. можно смело искать себе или двухкомнатную квартиру в новом монолитно-кирпичном доме в пределах  до 30 км от МКАД или активно подбирать себе однокомнатный вариант на окраине столицы. Поэтому «доступными» такие варианты назвать сложно, но активных любителей загородного отдыха со свободными деньгами такие предложения, вероятно, и заинтересуют.

Хотя, возможно, им стоит подождать развития малоэтажного массового строительства. Ведь генеральный директор АИЖК Александр Семеняка пообещал на встрече с журналистами, что в России будет сформирован сегмент жилья эконом-класса по средней цене в 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Минрегионразвития должно подготовить документ, который даст четкое определение, что такое жилье эконом-класса и сколько оно должно стоить. Возможно, этот документ и даст старт массовому малоэтажному строительству более-менее доступного жилья в России.

Правда, до сих пор сотрудничество с государством складывается не у всех девелоперы, что готовы принять участие в массовом малоэтажном строительстве. Как рассказал RealEstate.ru Г.Теряев из RODEX Group, холдинг участвует в проекте «Доступное и комфортное жилье гражданам России», однако никаких преференций или инвестиций со стороны государства пока не получает.

Конструктор планировок Генеральный план поселка