На главную Карта сайта Написать нам

Пресса о нас

Итоги № 34

Дата: 17 Августа, 2009 г.
Тип: Журнал Итоги №34
Постоянный адрес статьи:

Где-то за городом, очень недорого

Как девелоперы избавляются от сотен гектаров земли, которую покупали в расчете на строительство уютных загородных поселков.

Это лето было, пожалуй, самым холодным в истории рынка загородной недвижимости: оно практически заморозило продажи и вывело на свет такой странный продукт, как "участок без подряда". По сути инвесторы и застройщики торгуют голой землей, которую купили в расчете, что построят организованные коттеджные поселки. Слоган "участок без подряда" просто позволяет им сохранить хорошую мину при плохой игре. Но этот имиджевый ход на самом деле далеко не так безобиден.

Налетай, подешевело!

Рынок загородной недвижимости за последние полгода полностью трансформировался. Основной спрос сейчас формируют покупатели, ждавшие все это время снижения цен и нацеленные на приобретение недвижимости со значительными скидками. Дождались ли? Видимо, да. В среднем цены на загородном рынке "просели" на 30-60 процентов в зависимости от класса, удаленности и направления. И это падение можно назвать объективным - цены уже близки к справедливым.

По данным компании Blackwood, потенциальные покупатели, желающие приобрести загородку в элитном сегменте, ориентированы на бюджет от 1,5 миллиона долларов (прошлым летом сумма была на полмиллиона больше), бизнес-класс рассматривают в диапазоне от 400 тысяч, покупатели эконом-класса готовы потратить от 100 до 400 тысяч. Однако крупные сделки и дорогие объекты сегодня - редкость, основная жизнь кипит вокруг предложений по самым низким ценам. Именно эконом-класс, на который еще год назад застройщики практически не обращали внимания, стал единственно востребованным. И теперь большая часть проектов - 60-70 процентов, - выведенных на рынок в кризисный период, позиционируется в нижнем ценовом сегменте.

Вроде бы это и неплохо, но довольно быстро стало очевидно, что видоизменился и сам продукт, поскольку девелоперы стали активно искать способы удешевления своих проектов. Каким образом? Пересматриваются концепции поселков, вводятся на рынок новые низкобюджетные коллекции домов, застройщики меняют поставщиков и отказываются от дорогих материалов… Еще один вариант минимизации издержек - увеличение плотности застройки на территории поселка: как за счет более мелкой нарезки участков, так и за счет уменьшения площади домов. Если до кризиса основная масса клиентов интересовалась коттеджами около 350 "квадратов", то теперь аппетиты упали метров на сто. Все это приводит только к одному: качество загородной недвижимости стремительно падает.

Но во всех выше перечисленных случаях экономии у так называемой организованной загородки остается главное - поселки имеют общий план, продуманный архитекторами внешний вид и разумную инфраструктуру. Это, кстати, было одним из важнейших завоеваний девелоперского бизнеса - время дикого освоения земли и нагромождения разномастных особняков на шести сотках, казалось, уже не вернется. Но кризис, похоже, внес и здесь свои коррективы.

Минус дом

Главная тенденция сегодняшнего дня заключается в появлении большого числа предложения участков без подряда - дефицитного продукта в докризисное время. "Большинство проектов, ранее планируемых под поселки бизнес-класса, переводятся в категорию эконом и распродаются как участки без подряда, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ". - Выбирает девелопер этот вариант или нет, во многом зависит от его финансовых сложностей ". Однако финансовое состояние большинства компаний таково, что они вынуждены торговать, по сути, землей. "Участки без подряда сегодня предлагают практически все, даже у сравнительно благополучных компаний средства на застройку сейчас ограниченны", - подтверждает Елена Сергеева, руководитель управления загородной недвижимости компании "Русский дом недвижимости".

По мнению экспертов, все это является вполне адекватной реакцией на кризис. С одной стороны, хорошо, что, начав предлагать более дешевый продукт, девелоперы наконец смогли охватить ту часть потенциальных покупателей, которой в докризисный период уделялось довольно мало внимания. Как неплохо и то, что в условиях обострившейся конкуренции компании стали искать новые форматы и идеи. В результате даже в отдельно взятой узкой нише, такой, как участки без подрядов, появляются самые разнообразные предложения.

Лидером в сегменте эконом по количеству вышедших на рынок поселков стала компания "Финансы и недвижимость", которая под брендом "Своя Земля" открыла продажи более чем в 10 коттеджных поселках по разным направлениям Московской области. В большинстве из них предлагаются участки без подряда и без коммуникаций, средняя стоимость которых варьируется в диапазоне от 530 до 1130 долларов за сотку. Есть на рынке предложения и с коммуникациями. Например, компания "Красивая Земля" предлагает участки без подряда в тринадцати поселках в Московской и Калужской областях, где к каждому участку уже подведены газ и электричество, а на каждые четыре-пять участков выкапывается водозаборная скважина. По периметру такой поселок огорожен забором и охраняется. Цена предложения - от 130 (112 км от МКАД по Киевскому шоссе) до 2500 долларов за сотку (47 км от МКАД по Симферопольскому шоссе). Еще более интересное предложение, ориентированное на средний класс (по цене до 1500 у. е. за сотку), в проекте "Новые дачи", где не только предлагаются земли без подряда с коммуникациями в поселках, но и предполагается создание инфраструктуры поселка.

"Покупка участка без подряда ­дает людям шанс стать обладателем объекта недвижимости, заплатив сумму менее 1 миллиона рублей - такую возможность не дают ни рынок квартир, ни рынок коттеджей в Москве и Московской области, - отмечает Артур Хахоков, директор по продажам компании "Красивая Земля". - Стоимость строительства добротного кирпичного дома своими силами составляет от 1,5-2 миллионов рублей. В то же время покупка готового коттеджа с участком в этих же районах будет стоить не менее 4-5 миллионов рублей. Кроме того, приобретение участка без подряда с дальнейшим строительством - фактически скрытая форма покупки жилья в рассрочку, когда срок внесения последнего платежа не ограничен. Дом с участком, даже если брать его в рассрочку, предполагает жесткий конечный срок платежей".

И все бы хорошо, если бы не одно но... "Так или иначе, мы переходим от формата концептуального планирования развития загородного рынка к хаотичному, - предостерегает Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate. - Многие проекты сейчас дробятся, так как рынок просто не в состоянии их поглотить. В раздробленном виде они продаются физическим лицам в виде участков без подряда, то есть под самострой. Со временем подобные проекты могут превратиться в так называемые "шанхаи" - неорганизованную застройку, без единого архитектурного стиля и проработанной концепции. В целом такой тренд не самым лучшем образом отразится на общей структуре загородной застройки. Мы рискуем откатиться лет на пять назад".

По мнению экспертов, концептуальные поселки в ближайшее время будут по силам лишь нескольким крупным девелоперам. Рынок дорого жилья сегодня затоварен, поэтому приоритет еще долго будет смещен в сторону функционального недорогого строительства, и потому вопрос качества новых проектов - самый острый. "Выход из этой ситуации предельно простой, - говорит Иван Синицын, партнер программы "Новые дачи", - оптимизация стоимости девелоперских проектов не только за счет новых подходов к проектированию, но и на уровне доходности продукта от этого бизнеса за счет снижения норм прибыли. Норма прибыли, принятая на рынке до 2008 года, должна быть существенно пересмотрена". Если уже в следующем году подмосковные земли начнут прирастать избушками и дворцами за общим забором, мы сможем констатировать, что девелоперы отказаться от больших процентов не сумели. Но пока еще не все потеряно.

Конструктор планировок Генеральный план поселка