На главную Карта сайта Написать нам

Пресса о нас

Domania.ru

Дата: 6 Июля, 2009 г.
Тип: Интернет-издание
Постоянный адрес статьи:

Ждем перемен

Рынок загородной недвижимости ждет перемен. Если владельцы земли и застройщики ожидают возвращения спроса, то покупатели надеются на дальнейшее снижение цен и появление новых выгодных предложений.

Аналитики полагают, что «пациент» пошел на поправку. Говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Спрос возобновился – вопрос лишь в том, когда он станет таким же, как до кризиса. Сейчас это порядка 40% от прошлогоднего, фактически – уровень 2006-го. По сравнению с I кварталом количество сделок увеличилось на 15%, а кое-где даже на 25%». Заметно выросло внимание к западному и южному направлениям, в первую очередь Новорижскому, Калужскому и Киевскому. Наибольший интерес представляют коттеджи эконом- и бизнес-класса, размер участков колеблется от 10 до 30 соток, площадь домов – 200-300 кв. м. Около трети клиентов купили бы участок без подряда с подведенными коммуникациями.

Вернувшийся спрос, однако, не стоит связывать со стабилизацией – его основную часть формируют люди, которые осенью отложили покупку дома и сегодня хотят получить максимум за свои деньги. По мнению Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, когда ситуация на рынке кардинально изменилась и стоимость загородного жилья снизилась, наибольший интерес стали представлять объекты на популярных направлениях, которые ранее из-за высокой стоимости были малодоступны.

Звездный час для покупателя

Появление экономпредложений в ближнем поясе объясняется просто: в начале осени девелоперы заморозили проекты либо стали переформатировать их и переводить в более дешевый сегмент. По данным компании Blackwood, за апрель-май на рынок вышло 18 новых поселков, в 16 из которых предлагаются участки без подряда.

По словам Ивана Синицына, партнера программы «Новые дачи», судьба замороженных проектов во многом зависит от владельцев, поскольку практически во всех эконом- и бизнес-поселках необходимо пересмотреть цены. Самое сложное для собственника –преодолеть психологический барьер в отношении нормы прибыли. В готовых поселках для формирования привлекательного предложения у девелоперов нет иного выбора, кроме коррекции стоимости. В «бумажных» и возводимых комплексах альтернативным решением может стать пересмотр структуры издержек, выбор иной технологии или материалов, сокращение набора инфраструктуры.

В докризисные годы застройщики не спешили браться за экономкласс, поскольку он приносил сравнительно небольшую прибыль. Сегодня большинство девелоперов стремятся переместить в этот сегмент все новые и развивающиеся проекты. В качестве примера пересмотра концепций эксперты приводят поселки RODEX Group – «Перелески» на Новой Риге, «Золотые пески» на Минском шоссе, «Ясная поляна» и «Удино-Парк» на Дмитровке.

Анализируя цены

В середине II квартала наиболее дорогие объекты по-прежнему располагались на Рублевке. В среднем здешнее домовладение (98,6 млн руб.) втрое дороже предложения на Новорижском или Киевском шоссе (порядка 30 млн руб.) и почти в 10 раз – коттеджа на Симферопольском направлении (10,5 млн руб.). Средняя стоимость дома в 30-километровой зоне – 43,5 млн руб., за пределами 70-километровой зоны – 11,2 млн. В начале мая резко (на 29,2%) подешевели дома на востоке. В целом среднее «восточное» домовладение примерно вчетверо дешевле «западного» (10 млн руб. против 41,8). Стоит отметить, что и предложение, и спрос на востоке минимальны – там расположено лишь 6% поселков.

В прошлом году покупателям можно было даже не мечтать о доме за $100-120 тыс. Сегодня в этом диапазоне есть предложения более чем в 10 поселках экономкласса – например, в «Акуловских Прудах», «Тимашкове», «Романовских дачах», «Новых дачах». Появились и заманчивые варианты участков с коммуникациями в ближнем Подмосковье на престижных трассах. Скажем, заплатив за сотку $8-15 тыс., можно стать владельцем земли в поселке «Клубничные поля» на Киевском шоссе.

Шаг вперед – два назад

Кризис сильно изменил рынок недвижимости, причем не во всем к лучшему. Некоторые строгие требования к поселкам за последние полгода перешли в разряд переменных, что, безусловно, еще скажется на качестве. «По качеству концепций и строительства перед кризисом мы подошли к западному уровню. Теперь же возвращается хаотичная застройка», – убежден Дмитрий Таганов, руководитель аналитической службы корпорации ИНКОМ.

Другой процесс, который уже начался и продолжится в ближайший год, – изменение структуры спроса. Причины очевидны: общеэкономическое состояние, сокращение покупательной способности, переоценка потребительской системы ценностей. Социологи фиксируют смену психологии и модели поведения россиян. Меняются и факторы, влияющие на принятие решения приобрести загородный дом. Большая часть спроса переместилась в демократичную ценовую нишу. Как отмечает И. Синицын, имиджевая составляющая будет отходить на второй план, все больший вес начнут приобретать рациональные моменты, в том числе фактор эксплуатационных затрат.

К чему придем

Одна из актуальных тенденций – уменьшение площади дома и участка. В среднем сегменте следует ожидать сокращения инфраструктуры. Возможно, отмечает Д. Таганов, скоро мы увидим в 20-30 км от МКАД коттеджи по 50-150 кв. м. Впрочем, другие эксперты более оптимистичны. По словам Татьяны Алексеевой, руководителя отдела исследований Vesco Consulting, наибольшую популярность приобретут дома площадью до 300 кв. м. Как для приусадебного участка, так и для участка без подряда оптимальной останется площадь до 20 соток. По прогнозам Vesco Consulting спрос на загородную недвижимость в ближайшие год-два будет распределяться следующим образом: 42% – коттеджи, 37% – участки без подряда, 15% – таунхаусы, около 6% – апартаменты. Основной спрос сместится в сторону менее престижных направлений – Ярославского, Ленинградского, Минского, Новорязанского.

Эксперты ожидают возвращения спроса к концу 2010-го – началу 2011-го. К тому моменту остановленных проектов, по мнению Д. Таганова, практически не останется — в 99% случаев на рынок будут выводиться новые поселки, а не запланированные в предкризисные годы. Часть проектов станет непрофильным активом и перейдет из разряда замороженных в земельные, другая часть выйдет на продажу в виде участков без подряда. К тому времени на загородном рынке может возникнуть дефицит, поскольку сегодня девелоперы из-за проблем с финансированием не торопятся начинать реализацию новых проектов. Поэтому к 2011 году мы можем получить не только достаточно высокий спрос, но и цены уровня 2008-го.

Цены загородного рынка

Формат Средневзвешенная стоимость 1 кв. м (для участков без подряда - за сотку), $ Средневзвешенная стоимость домовладения, $
1 кв. 2008 2 кв. 2008 3 кв. 2008 4 кв. 2008 1 кв. 2009 1 кв. 2008 2 кв. 2008 3 кв. 2008 4 кв. 2008 1 кв. 2009
Коттеджи 3679 4122 3566 2811 2548 904 712 1080 951 965 129 721 589 731600
Таунхаусы 3287 3671 3374 2674 2340 630 680 685 478 680 162 542 267 565800
Апартаменты 2612 2889 2514 2121 2250 280 038 295 310 301 236 237 268 245600
Участки без подряда 10560 11324 10127 8 257 9800 198 536 260 526 233 875 188 228 214000
Конструктор планировок Генеральный план поселка